Lits Froids À Grimper

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Confronté au même problème, la Suisse, par un amendement de décembre 2010, prévoit de “maintenir une proportion équilibrée de résidences principales et de résidences secondaires” dans ses régions touristiques comme dans les Grisons, où le taux de lits froids atteint 90% dans certaines communes.

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Le maire de l’Alpe d’Huez (Isère) va devoir revoir son plan local d’urbanisme, annulé par la justice pour avoir insuffisamment pris en compte les «lits froids» (inoccupés) de la station de ski et un papillon menacé par des projets immobiliers. «C’est la première fois, au niveau national, qu’un juge reconnaît l’importance des «lits froids» dans un document d’urbanisme! C’est notre plus grosse victoire dans ce dossier», s’est félicité Thomas Guiblain de la Frapna Isère, une association de protection de l’environnement.

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Un groupe de travail destiné “à construire un plan d’actions en faveur de la rénovation de l’offre d’hébergement touristique” d’ici le printemps, a été annoncé mardi par le secrétaire d’Etat au tourisme en déplacement à Annecy.

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Comme 50% du parc de cet immobilier de loisir est inapte à la location, il manque en pleine saison des lits pour satisfaire la demande et donc des nouvelles constructions sont autorisées pour compenser ces lits froids.

Ces nouvelles résidences vont engendrer inévitablement des lits froids qui viendront s’ajouter aux lits froids déjà existants. Les promoteurs immobiliers forts de l’argument de défiscalisation poussent à l’achat et contribuent ainsi à l’enrichissement de leur propre société en piégeant les futurs propriétaires et en dégradant les territoires locaux.

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Christian OROFINO Président de TOURCONSEIL Ex PDG et DG du TO VISIT FRANCE Président de la commission Tourisme responsable du SNAV

La justice a retoqué le plan local d’urbanisme de la célèbre station de ski. Elle estime que les nouveaux projets immobiliers ne prennent pas en compte les trop nombreux lits inoccupés et pourraient menacer le papillon Apollon.

Il reconnaît que le problème des «lits froids», «un problème global des stations de ski» est particulièrement criant dans sa station: sur les 33.000 lits recensés, 23.000 appartiennent à des propriétaires. Ceux-ci avaient investi au temps de la défiscalisation, ont fini d’amortir et ne louent plus ou presque, réservant leur bien à un usage familial, détaille l’édile.

Sur 33.000 lits recensés à l’Alpe d’Huez, 23.000 appartiennent à des propriétaires privés et sont très peu loués. À droite, un papillon Apollon. Crédits photo : Photomontage Rudmer Zwerver + Michal Hykel

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“Cette résidence nous a permis de sauver les commerces, même si c’est vrai que le problème des lits froids n’a pas pour autant été résolu”, reconnaît le maire.

Les lits dits “froids”, qui concernent en majorité des résidences secondaires louées entre deux et quatre semaines par an, représentent entre 30 et 40% des cinq millions de lits touristiques des massifs français, selon une estimation de l’association des maires de stations de montagne.

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Le problème des lits froids doit être traité sur tout le territoire car il est similaire en montagne, en campagne ou sur le littoral.- DR : Photo-libre.fr

Le phénomène immobilier des “lits froids”, occupés moins de quatre semaines par an par les touristes, inquiète les stations de ski qui, à l’instar des Arcs en Savoie (est), peinent à rénover leur parc de studios des années 60, délaissés pour des appartements plus spacieux.

“C’est une véritable bombe à retardement. Il faut absolument arriver à rénover le parc ancien et arrêter de déplacer le problème” en construisant de nouveaux logements sans rénover les anciens, déplore-t-il.

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“Les personnes qui ont acheté des appartements dans les années 70 ne l’ont pas fait pour faire des profits, mais pour se faire plaisir. Aujourd’hui ils sont âgés et ne voient plus l’intérêt de rénover d’autant plus que les incitations fiscales ne sont pas suffisamment attractives”, explique Michel Bouvard, député UMP de Savoie et ex-président de la commission permanente du conseil national de la montagne.

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Quelle que soit la cause de ces « lits froids », ils provoquent des spectacles de désolation dans les stations, car les résidences sont quasiment fermées, ne sont plus entretenues et se dégradent continuellement.

Le gâchis écologique n’a pas encore été estimé, mais à chaque mise en chantier, les dépenses d’énergie, de matériaux, de transport et de pollution ainsi que les déforestations sont à comptabiliser pour au final se retrouver avec des bâtiments inutilisées et vides de toute occupation.

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Pour lui, la commune «n’a pas été comprise, des lits nouveaux allaient amener une dynamique nouvelle» et la zone des Passeaux devait permettre à des jeunes du pays de construire leur maison au lieu de s’installer à Bourg-d’Oisans. En attendant, regrette-t-il, «certains construisent beaucoup en Savoie et Haute-Savoie pendant qu’on rame» en Oisans.

Définition : Les lits froids sont les logements qui sont rarement occupés par leurs propriétaires, qui ne sont pas proposés à la location, ou, quand ils le sont, ne trouvent pas de locataires : en d’autres termes ce sont des appartements vides.

Cette situation est surtout observée en haute montagne et provoque des déséquilibres dommageables aux collectivités locales. En effet , dopées par le développement du marché du ski, les stations de montagne ont autorisé la construction de résidences de loisirs qui représentent actuellement 5 millions de lits.

30 à 40% de ces lits sont actuellement considérés comme lits froids, pour plusieurs raisons. Quelles en sont les causes principales ? 1) Saison trop courte La courte durée des saisons de ski a pour conséquence des remplissages maximum qui n’excèdent pas 5 semaines de l’année.

Pour les 50 autres semaines, le parc immobilier secondaire et de loisirs reste en surcapacité et provoque l’inoccupation totale de la majorité de ces lits. 2) Stations trop hautes Le concept français du « ski au pied du chalet » a poussé les stations à construire la résidence le plus haut possible de leurs domaines communaux afin de se garantir un enneigement.

Ce choix rend, dans la grande majorité des cas, inexploitable la station en été car quand la neige disparait, il reste un environnement désertique sans végétation et cette altitude est mal supportée par les jeunes enfants.

3) Vétusté des appartements Les « lits froids » se situent généralement dans des appartements qui ont été acquis sous deux formules : – Pour la plupart, dans les années 60/70 par des Parisiens ou des Lyonnais pour leur plaisir et sans intention de les louer, mais après l’engouement des premières années, ces propriétaires ne viennent plus et n’entretiennent plus leur patrimoine.

.. – L’autre partie du parc immobilier de loisir a été acquis par des propriétaires incités par des mesures de défiscalisation à condition qu’ils louent leurs appartements pendant neuf ans. Après ces neuf années, les propriétaires n’entretiennent plus leurs biens immobiliers.

A noter que cette niche coûte 52 millions d’euros à l’Etat chaque année. Pour tenter de remédier à cette situation l’état a mis en place les ORIL (Opérations de Réhabilitation de l’Immobilier de Loisir) mais les différents avantages liés à ces opérations n’ont pas eu de succès auprès des propriétaires.

2 à 3% des logements de loisirs de montagne continuent à sortir chaque année du parc locatif à cause de leur vétusté.

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“Si l’on ne fait rien, on peut devenir des villages fantômes”, soupire le maire des Arcs, Damien Perry, alors qu’en ce mois de janvier de nombreux rideaux aux couleurs délavées masquent des appartements étrangement vides.

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Le tourisme de demain, sera responsable et durable ou ne sera pas. Comme chaque mois, Christian Orofino, président de la commission technique du Tourisme Responsable au SNAV, partage ses convictions dans une chronique consacrée au tourisme durable et responsable et à ses problématiques.

Le problème des lits froids doit être traité sur tout le territoire car il est similaire en montagne, en campagne ou sur le littoral. Le traitement de ce problème doit se faire dans trois directions : 1) Trouver des solutions rapidement pour les lits froids déjà existants.

Pour cela il faut des missions pour aller observer le traitement de ce problème par les pays européens voisins et associer les professionnels du tourisme pour commercialiser ces lits froids 2) Parallèlement, trouver des incitations à la rénovation des lits froids et n’autoriser la construction de nouvelles résidences qu’après l’impossibilité de rénover celles qui existent sur le même domaine ou sur un domaine voisin.

3) Contrôler et limiter le parc de construction de loisir à un pourcentage permettant un équilibre entre la résidence principale et la résidence secondaire et touristique. Quelle que soient les solutions, il faut trouver les moyens de stopper ce massacre environnemental qui, de plus, n’a aucune justification économique.

La Suisse : l’initiative appelée Franz WEBER du nom de celui qui préconise un équilibre entre les résidences principales et secondaires en limitant ces dernières à 20% du total des lits toutes origines confondues.

Le Tyrol : lui a déjà imposé ce quota à 8%. De plus, les Autrichiens ont une autre conception du ski : leurs résidences de loisir sont construites dans des villages de basse et moyenne montagne déjà existants.

Pour faciliter l’accès aux pistes, ils investissent dans d’importants moyens de transport tels que gros téléphériques ou navettes gratuites. Ainsi, les acteurs locaux bénéficient-t-ils des retombées économiques et les vacanciers sont intégrés dans une collectivité naturelle et non artificielle et éphémère.

Les environnements d’altitude sont préservés et les stations sont exploitables l’été. L’animation des stations de résidences à lits froids Il faut redonner une vocation hôtelière à ces résidences qui n’offrent pour l’instant aux vacanciers qu’une prestation de logement.

D’autres prestations contenues dans des équipements collectifs nouveaux ou des services supplémentaires ou des activités nouvelles permettraient de redonner une vie à ces stations « fantômes » une grande partie de l’année.

Cette expérience est vérifiable à Verbier en Suisse, station qui a réussi à réchauffer ses lits froids grâce à ces formules. La fabrication de produits touristiques exportables La France est un des leaders incontesté du marché des sports d’hiver : des accords pourraient être conclus avec des états ne possédant pas de domaine skiable afin qu’ils investissent dans une rénovation de lits froids avec, en contrepartie, une jouissance à des conditions préférentielles de ces lits froids rénovés pour leurs ressortissants et à des périodes complémentaires à nos saisons.

Des opérateurs touristiques internationaux pourraient être associés à ces accords afin de commercialiser ces lits rénovés. L’opportunité du tourisme social En Espagne, l’état, après étude faite il y a plusieurs années, a fait un constat : l’hiver, conséquence de la fermeture des hôtels ou des résidences touristiques sur la Costa Brava, provoquait des couts directs et indirects dommageables au budget national : traitement du chômage des saisonniers, recettes fiscales réduites dues au manque d’activité économique locale, taxes non perçues, frais d’entretien sans recette etc.

L’état espagnol a décidé d’investir la moitié de ces coûts dans l’abondement de séjours de retraités ou de jeunes couples si ils faisaient le choix de passer leurs vacances hors saison dans ces établissements traditionnellement fermés l’hiver.

Ainsi, les vacanciers obtiennent une subvention versée par l’état équivalente à 50% du coût de leurs séjours. Cette opération est renouvelée tous les ans, ce sont des millions de citoyens espagnols qui adhèrent à cette formule et qui n’auraient pas eu les moyens de s’offrir des vacances autrement.

C’est aussi une opération sociale mais aussi économique pour l’état qui, tout en subventionnant les séjours, économise la moitié des coûts ou des pertes de recettes liés aux lits froids.

Ainsi, aux Arcs, une nouvelle résidence de tourisme abritant 115 appartements avec piscine chauffée a vu le jour, au milieu des résidences de “lits froids”.

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“Les rideaux jaunis, c’est sûr que c’est pas beau à voir”, se lamente derrière son comptoir Fernand Dematos, propriétaire de deux restaurants dans la station, déplorant que nombre d’appartements anciens restent vides, même en pleine saison.

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Selon les estimations du ministère du Tourisme, entre 2% et 3% des lits froids sortent chaque année du secteur marchand et ne sont plus proposés à la location, essentiellement pour cause de vétusté.

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Si des opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisirs (ORIL) basées sur des incitations fiscales à la rénovation ont été mises en place il y a une dizaine d’années, elles n’ont pas eu le succès escompté auprès des propriétaires, relèvent les acteurs de la montagne.

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“Une centaine de logements sur plusieurs milliers de lits” auraient bénéficié du dispositif, selon le député, chargé de la mise en place des ORIL, reconnaissant qu’il s’agit là d'”un véritable échec”.

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Le maire de cette commune de 1.600 habitants permanents, Jean-Yves Noyrey (LR), n’a pas caché sa «déception» devant l’annulation totale du PLU. Car, outre le secteur sensible des Passeaux, il comportait «deux secteurs, en plein milieu de la station» où étaient prévus deux projets immobiliers pour 4.000 nouveaux lits commerciaux au total qui devaient «répondre à la demande pour les 15 à 20 prochaines années», explique-t-il. «Ces projets sont morts, vous ne faites pas attendre quatre ans un promoteur et un tour operator avec qui vous aviez négocié des baux» qui justement devaient éviter les «lits froids», déplore-t-il.

Appartements mal équipés, trop petits ou mal isolés, les studios ne répondent plus à la demande des touristes, résume le président de l’association des maires de stations de montagne, Gilbert Blanc-Tailleur.

Le phénomène immobilier des “lits froids”, occupés moins de quatre …

La Frapna, qui lutte contre le «bétonnage irraisonné de la montagne», avait déposé deux recours devant le tribunal administratif de Grenoble: l’un contre le PLU et l’autre contre un permis d’aménager une zone naturelle abritant un des derniers habitats de l’Apollon, espèce protégée de papillon. «C’est une espèce parapluie: si elle disparaît, d’autres risquent de disparaître. Elle est un indicateur de la très bonne santé d’un milieu naturel», explique Thomas Guiblain, référent sur les dossiers Montagne. Le 19 octobre, la justice a doublement donné raison à l’association, annulant le PLU approuvé en 2015 avec quelques irrégularités, ainsi que le permis d’aménager de la zone dite Les Passeaux, un bel alpage en «discontinuité» de l’urbanisation déjà existante du village d’Huez et de la station.

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SALAUN HOLIDAYS – Responsable d’Unité Technique H/F – CDI – (Laon – 02)

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